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DIREITO REAL: REGISTRO E GARANTIAS DO COMPRADOR PERANTE TERCEIROS

Quem já ouviu a máxima do direito que diz: “quem não registra, não é dono”, sabe a importância que tem a averbação da transferência, ou do reconhecimento da propriedade de imóveis via instrumento público, com a escritura definitiva e a sua averbação no registro de imóveis competente.

Para o registro de um imóvel, além de todo o trâmite burocrático do arquivamento em si (escritura pública, emissão de certidões negativas, anuências, outorgas matrimoniais, dentre outros), é necessário o pagamento de tributos, taxas e emolumentos, e tais valores muitas vezes representam ônus relevante para o dono do imóvel. Além das taxas de registro no cartório, sobre as transferências de imóvel incidem ainda o ITBI (imposto sobre a transmissão da propriedade por compra e venda, por exemplo, com alíquotas indexadas pelos municípios); ou o ITCMD (imposto sobre doações e heranças, de competência estadual, para os casos de transmissão gratuita).

Por inúmeras razões, os futuros proprietários, ou compromissários compradores, tendem a deixar passar algum tempo sem efetivar a averbação da transferência de propriedade, o que pode causar uma série de consequências indesejadas – inclusive a realização de uma segunda venda, do mesmo imóvel; ou do oferecimento em garantia deste imóvel pelo antigo proprietário, por exemplo.

Felizmente, o Judiciário tem levado todas essas condições em conta para garantir um pouco mais de segurança ao comprador que detém apenas o contrato particular em mãos – mas que ainda não realizou a transferência definitiva, via escritura pública, do imóvel.

O STJ, por exemplo, vem reconhecendo em suas decisões que a promessa de compra e venda, mesmo que ainda não registrada, é oponível ao vendedor e ainda a terceiros, e que gera direitos importantes para o comprador. Sua validade não depende do seu registro público, mas sim da relação obrigacional que é estabelecida entre comprador e vendedor, devendo ser respeitado em todas as suas condições.

O acórdão exarado no Recurso Especial nº. 1490802, pela Terceira Turma do E. Tribunal, é um dos casos em que se deixa bastante claro que o vendedor não mais tem poder de dispor do bem após a assinatura do contrato particular, ainda que não levado a registro por escritura definitiva; estando assim impossibilitado de: oferecer em garantia; dar em pagamento de uma dívida; ou mesmo vender novamente.

Parece absurdo pensar que o poder judiciário deve regular isto de forma expressa; afinal, a boa-fé das partes deveria ser suficiente para o entendimento comum de que um bem que já foi vendido – ainda que sem o seu registro definitivo – não é mais do vendedor, que não pode daquele dispor. Mas os casos em que tais condições não são respeitadas são inúmeros, tornando importantíssima a consolidação de orientação jurisprudencial a favor do comprador nesses casos.

Todo modo, é importante que o comprador, maior interessado no registro da propriedade, tenha em mente que o contrato particular lhe garante direitos; mas a lei exige a formalidade da transferência da propriedade, por instrumento público (escritura pública e averbação da mesma na matrícula do imóvel), para dar efeitos erga omnes – absolutos, perante terceiros – sobre a efetividade da transferência. A melhor opção é sempre o planejamento para que todos os passos da compra (documentais e financeiros) sejam realizados de forma rápida e segura – evitando a “dor de cabeça” de ter que levar esse tipo de questão ao judiciário; tornando o processo ainda mais oneroso e demorado.